天河大降价、荔湾超级“地王”...冒死预测广州土拍

最快下周一，广州第三轮土拍要来。

从最新出炉「过会」名单来看，这次广州，似乎是想干一票大的——

地块数量猛增到了31宗，新老面孔齐齐上阵，除越秀区外，全市“多点开花”，起始金额就高达878亿！

这是什么概念？从去年第三轮土拍算起，再加上今年第一轮、二轮土拍，成交金额总和也不过855亿。

骄矜的天河，“献礼”完燕塘摇号地块后，又祭出了吹风许久的中铁物流园、沥青搅拌厂地块，前脚刚刚失意流拍的育新街地块，也露了露脸；

海珠紧随其后，成为土地供应大户的一员，金辉路、广一电商产业园、洛溪桥西侧地块，三大金刚齐上阵；

荔湾嘛，在沉默中爆发，带来了两个重磅彩蛋：

1、华夏幸福退掉的新隆沙地块重要再度挂牌了，或许会由平安、华润的入局，后者会否带来白鹅潭万象城，就看这一波了；

白鹅潭@拆神细鹏摄

2、芳村大道南以东（即广船二、三期）地块，起始总价187亿，如果顺利底价成交，就会成为广州历史上仅此于亚运城地块（255亿）的总价新地王。

白云也不低调了，金湖水库以南AB3106014地块，凭借优越的湖山资源，成为了近些年房企眼馋的“香饽饽”...

而黄埔、番禺、花都、从化...外围区供应可观，就地块素质而言，有惊喜也有惊吓...

金湖水库以南地块@拆神细鹏摄

“应挂尽挂”？是无奈也是必然

或许不少人和阿拆一样疑惑：广州这次土拍，为什么这么着急？

不久前，市财政局发了一份过“紧日子”的相关文件，涉及到多个部门，作为GDP超2.8万亿的城市，这样的信号不一般。

说到底，还是钱的问题。

广州是实行三级分税的副省级城市，财政自留比例原本就低，而其财政收入，又有很大一部分依赖于土地出让金。

就拿集中供地来说。去年行情好的时候，第一轮土拍42宗地就收金906.03亿，全年是1779亿。

今年呢？一、二轮土拍加起来也不过551亿，第三、四轮土拍要补足的缺口、面临的压力可想而知。

但需要明确的是，名单中的地块并非100%确定能挂出来，毕竟房企们子弹有限，并且如果流拍太多，对市场信心的打击也还是蛮大的。

降价、减负，广州或让利以促成交

不过从今年以来，我们也能看到，广州是愿意在土地端让利的，包括地价的调低和和规则的放松。

比如7月的第二轮土拍，取消了大部分地块的“竞自持”规则，地块拍到封顶价，就直接进入摇号环节；

而这一轮，从目前流传出来的资料来看，也有两个关键举措：

1、回炉重造的育新街南路地块，起始价从244171万元调整到206653万元，降了3.75亿；

2、取消“竞自持”成标配，均采取“限地价+摇号”方式出让，再无锌片厂地块“特殊待遇”。

当然，竞拍规则虽然有所松动，但严守“底线”，比如溢价率最高15%、“禁马甲”、“严查买地资金来源”仍然继续沿用。

实际是不是按这样执行，届时正式挂牌就能揭晓答案。

好了，最后是重要地块环节。

天河区：

-沥青搅拌厂-

沥青搅拌厂地块，位于广园快速以北、珠吉路以东，总用地面积4.1万方，总价约32亿。

按照规划条件，地块竞得人需进行土壤污染修复，并配建幼儿园、市政道路等。

其位于吉山更新片区范围内，天河智谷片区东侧，属于智慧城板块。

地块周边有公园绿地、水域等，自然资源丰富，环境优美。另外，执信中学天河校区，就在地块旁边。

不过，地段上，这里属于天河“边边角角”，本身也不近地铁，周边城市面貌、交通、商业氛围等短板，还要靠吉山旧改来补足。

目前，距离地块最近的一手项目为珠江花城，在售主力产品为建面约117㎡-140㎡四至五房，均价6.5万/㎡。

-育新街地块-

地块也称东大湖AT0304011-1地块，背靠火炉山森林公园，东临湖泊，容积率2.5，妥妥的低密山水豪宅地。

不过，地块地段算不上核心，周边又以旧村为主，短时间内，城市面貌比较一般。

并且，附近还有一个戒毒所，购房者估计会介意。

育新街地块@拆神细鹏摄

地块占地约2.6万㎡，总计容约6.4万/㎡，当时出让总价约24亿，未扣除配建的名义楼面价3.8万/平，实际楼面价到4万/平。

这个地价水平，着实不算低，在阿拆看来，也是流拍的主要原因。

说白了，就是没打动开发商。

这次直接降价3.75个亿，出让条件来看，就连此前要求配建的6384平保障性租赁住房都砍掉了，或许能够调动不少房企的积极性。

阿拆听闻，近日去看地的开发商不少...果然只要“放水”到位，什么硬伤都是浮云~~

打个赌，这宗地大概率不会二次流拍，即使房企不为所动，不还有国家队吗？

-中铁物流园地块-

这是一宗商住地块，用地面积15.5万方，容积率≤3.26，总地价101亿，超越了现任天河总价“地王”燕塘地块。

其位于天河区中部，地处广园快速路与科韵路交汇处西北侧，东靠科韵路，西临汇景新城，南邻棠下智汇park；

轨道交通上，地块距离穗莞深城际石牌站200米，有规划的地铁19号线和地铁37号线环绕。

从出让条件来看，竞得人须按规划要求配建规划条件中的AT0507055地块（中小学用地）以及AT0507033地块中的幼儿园、托儿所；

并且，要对地块内部的历史建筑按照相关要求做好保护利用。

当然，对地块本身而言，更受关注的，还是未来的房子价格要卖多少。

毕竟，位于地块附近的汇景新城E3地块，在2020年被侨鑫&保利以33.5亿的总价拿下， 折合楼面价约41329元/平。

E3地块，就是如今的侨鑫·保利·汇景台，比传说中“六恒科技系统”更加牛逼哄哄的，是13万/平的均价...

珠玉在旁，中铁物流园地块也被视为汇景台的对手，或者说，接棒者。

但两者容积率还差蛮多的...

海珠区

-金辉路39号地块-

金辉路39号地块，总用地面积10,215平方米，容积率4.8，起拍总价105,808万元。

该地块前身为工业大道南907号化学试剂厂部分用地，后经调规变为住宅用地。

在此前海珠的供地计划里，原定为第一批次就要挂出。

“出嫁”日子一拖再拖，定是与该地块的土壤修复有关。

按照经验，化学试剂厂用地，土壤修复时间至少要1年，不过好在据说是原业主自己修复。

工业大道南907号化学试剂厂规划草案

项目地处海珠创新湾，1.5km范围内，围绕着已经成交的地块有：

江泰路地块（4.5万/平，中海）、蚝壳洲地块（3.6万/平，中海）、石岗路地块（5.1万/平，中海）、南洲地块（3.9万/平，中海）。

就市场而言，江泰路地块现以中海江泰里入市，售价约7-8万/平；

蚝壳洲地块以中海映澜台入市，售价约10-13万/平；

石岗路地块以中海观澔府入市，主力售价约8万/平；

南洲地块以中海观雲府入市，主力售价约7万/平。

一不小心就被中海包围了，一不小心周围房价就奔10w了...

地块不仅区位不俗，还妥妥滴双地铁，距离广佛线石溪站仅300多米，距离地铁二号线东晓南站600多米。

隔壁就是许老板的发家之地——金碧花园。

因此，无论是居住氛围，还是学校、商业、医院等生活配套，都相当的成熟。

这样看来，金辉路39号怎么都有一种天生贵胄的味道。

体量袖珍、总地价较低、市场坚挺，大环境下此类各方面都风险可控的地着实不多啦。

这么想来，该地块或将迎来众房企的疯抢，不知这次中海会不会选择再次占领创新湾...

-广一电商产业园地块-

项目地如其名，是一宗集居住、商业商务、中小学为一体的综合用地，

总用地面积13,134万平，起始总价121,656万元。

广一地块处于“中大国际创新谷”规划范围，周围聚集着大量的产业人才居住需求。

项目东临广州大道南，距离地铁8号线鹭江站800多米，出行较为便利。

地块东南侧约750米处是海珠区政府，西北1.2km处是中山大学，周围已经多年缺席新盘供应，片区改善需求亟待解决。

千呼万唤始出来，广一地块再解馋；终于等到你，还好客村没放弃...

按照出让条件，地块要求配建2704平的政府性房源，以及出资建设地块的城市道路、绿地并无偿移交。

不过说起来，广一地块还有一个“预期”杀手锏——旧改。

地块左拥鹭江、康乐村，右抱江贝村。

康乐和鹭江由旧改航母合生操刀，江贝的合作意向企业为本土化房企方圆集团。

若改造完毕，整个片区城市界面将发生质的飞跃。

再在全球规模最大的纺织专业市场——中大纺织市场的拉扯下，产业进一步发展和升级...

哎，不能再说了，不然又有人会骂拆拆画饼。

康乐村 @细鹏 摄

-洛溪桥西侧地块-

最后一宗重量级地块，说来也是老朋友了。

无论是年初的海珠供地计划，还是2022年广州供地蓝皮书，都可以看到它的身影。

洛溪桥西侧地块，占地17543平，总地价154,170万元。

跟周围以往出让的中海观澜府、蚝壳洲地块等项目相比，本地块3.0的容积率，简直羡煞旁人。

更重要的是，洛溪桥西侧地块具有南向一线江景。

将整个海珠后航道从西看到东，广州幸福湾、时代大家、中海映澜台、越秀天荟江湾...

哪一个不是名噪一时的豪宅？哪一个不是售价10w+？哪一个不是开盘即疯抢？

都说炒房客、投资客不理智，看到这块地，估计开发商也很难冷静下来。

洛溪桥西侧地块，地处海珠创新湾的沥滘片区。

项目西侧就是海珠湾创意产业园和BIG海珠玩艺术园区，东侧则为海珠儿童公园、海珠妇儿医院。

地块西北侧500米处，就是地铁广佛线与2号线的交汇站——南洲站。

出门就是城市主干道，广州大道，无论是去琶洲商务区、珠江新城、广州国际生物岛，还是广州大学城，驾车30分钟内可到。

这样看下来，只能用“小而美”来形容了。

房企们很难不心动，地价很难会便宜...

不过，这样的地块条件，值得房企们再去摇号一次。

洛溪桥西侧地块航拍图 @细鹏 摄

荔湾区

-珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块-

经历了华夏幸福退地，被骂了无数次“鸽子精”、“渣男”的新隆沙地块，终终终终于来了！

不同于之前的打包出让，这一次，地块被拆分为两大单元，涉宅的一part就是112、109地块，如下图。

这两宗地，总地价不高，为385,828万元，但配建要求一点不低，比如：

·负责AF020108地块安置房建设；

·负责AF020109地块（中小学用地）及核心区AF0201单元用地范围内的市政道路和公共绿地建设；

·组织落实AF020114、AF020133地块范围内4处文物的迁移迁建和修缮；

...

华夏幸福留下的这个摊子，竞得人要是没点实力，也很难吃得消。

此前倒是有传闻称马明哲掌舵的“保险一哥”中国平安，预计会出手接下，会找合作方运营，对接了不少企业，包括华润在内。

而说来也巧，今年7月，广州市润川房地产开发有限公司在荔湾注册成立，法定代表人为王渊，现任华润置地发展（广州）有限公司法人及经理执行董事。

不知道这个动作，是不是和新隆沙地块有关呢？

-芳村大道南以东地块-

阿拆还是更习惯叫Ta广船二三期地块。

地块包含二类居住用地兼容商业用地、商务用地，以及其他设施用地，是本轮土拍中当值无愧的“巨无霸”地块，体量近98万㎡！

目前广船一期地块（楼面价约37216元/㎡）已经开卖，即广州滨江上都，新房均价9-11万/㎡，是荔湾的价值“天花板”。

但这还不是终点，随着二三期地块的出让、建设，整个广船项目还要再更上一个台阶。

近日广船二期的最新规划调整，规划提出，广船不仅要形成一个城市商业综合体，还将带来一个滨江船厂原址主题公园。

所以此次二三期地块，注定也是身娇肉贵的主，总地价达187.5亿！

这意味着什么？

只要地块成功出让，即使是底价成交，也能刷新广州总价地王排行榜，买两块上轮土拍“牛逼哄哄”的燕塘地块，还能富裕不少。

能与之匹敌的，也只有2009年12月富力、雅居乐、碧桂园三家联合，经过47轮竞价，以255亿总价竞得的广州亚运城项目了。

不得不说，真给荔湾长脸呀。

大陆历年总价地王 整理：广州房产
时间	地块名称	总价	拿地房企
2009.12.22	广州亚运城地块	255亿	富力、碧桂园、雅居乐
2013.9.5	上海徐家汇中心地块	217.7亿	新鸿基
2014.11.18	上海董家渡地块	248.5亿	中民投、佳渡置业
2016.8.29	深圳宝安大空港地块	310亿	招商蛇口、华侨城
2020.2.20	上海徐汇滨江西岸地块	310.5亿	香港置地

篇幅有限，剩下的我们慢慢聊...

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